从数据看中国房地产市场走势｜中国观察

国家统计局最近公布的数据表明，在经历了过去几年(jǐnián)的调整后，中国房地产市场可能正在(zhèngzài)触底反弹。 今年1-4月，新建住宅销售面积同比下降了(le)3%，较2024年同期26%的降幅显著(xiǎnzhù)改善(gǎishàn)（图1）。尽管如此，住宅销售仍处于较低(dī)的水平，比2021年的峰值下降了47%，比2010-2020年的平均水平低了15%。 多重因素正在减缓房屋销售的(de)下滑态势。 首先，住房负担能力(nénglì)显著提升。2021年第一季度至2025年第一季度，城镇居民可支配收入增长(zēngzhǎng)了(le)20%（图2）。同时，新房价格下降了8%，从而推动新房收入比明显改善。 图2还显示(xiǎnshì)(xiǎnshì)，二手房价格的下跌速度是新房的两倍。这是推动二手房交易量出现强劲反弹的一个因素。12个样本城市的数据显示，今年前4个月二手房成交量较2024年同期增长(zēngzhǎng)了19%（表1）。 支持新房销售(xiāoshòu)的第二个因素是房贷利率的下降。2021年(nián)年中，当市场处于顶峰时，银行新发放房贷的利率高达5.6%（图3）。此后，利率已累计下调了2.5个百分点，较低的借贷成本也有助于提高(tígāo)新房的可负担(fùdān)性。 第三，政策放宽提振购房市场。自2010年起，中国多地出台政策限制家庭购买多套住房，并要求外地户籍居民(jūmín)需在当地缴纳一定年限的社保后方可购房，以此抑制投机炒作、稳定(wěndìng)房价(fángjià)。而自2024年以来，大多数城市已放松或取消(qǔxiāo)此类限制。 多年来，中国政府着力防范高杠杆房地产开发商(kāifāshāng)引发金融风险。例如，银行对房地产开发商贷款设限，因此开发商转而将购房者作为主要资金来源。购房者全额预付房款支持项目(xiàngmù)建设的现象普遍存在。如今，大量房企陷入困境，购房者自然(zìrán)不愿(bùyuàn)再冒险(màoxiǎn)垫资，纷纷选择退出市场。 针对这一问题，多地政府已开始试点推行(tuīxíng)现房销售激励政策。例如，位于北京(běijīng)附近的雄安新区已明确要求所有新房必须建成后才能上市销售。然而，鉴于开发商融资困难，预售制仍将是(shì)主流模式。探索保障购房者资金安全的措施，比如建立预售资金监管账户，既能维护这一重要(zhòngyào)融资渠道(qúdào)，又有助于恢复市场信心。 虽然(suīrán)新房销售已开始企稳，但房屋(fángwū)开工量仍在下降。今年(nián)1-4月，房屋新开工面积同比下降了23%，较2024年1-4月期间26%的降幅(jiàngfú)仅小幅改善（图4）。当前(dāngqián)1.32亿平方米的新开工面积较2021年前四个月下降了67%，较2010年至2020年的平均水平下降了64%。 施工(shīgōng)活动因高库存水平而受到制约。4月份，待售空置住宅库存的(de)去化时间为6.2个月（图5），这是历史平均水平的两倍多。随着目前(mùqián)销售速度已经快于新房建设的速度，库存可能已达到顶峰。 虽然住房建设数据仍然(réngrán)偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的(de)时期可能已经过去。 开发商在住宅建设用地上(dìshàng)的投入(tóurù)正在加大。今年前4个月，房企土地购置金额较2024年同期增长了21%（图6）。土地购置面积仅增2%，表明开发商可能计划将(jiāng)建设活动集中在大城市。 近年来，土地交易量与新房开工量之间存在相关性，一般来说，土地成交量攀升四个月后就会迎来新房开工量的增长（图7）。若该历史规律延续，预计今年第三季度我们将(jiāng)看到(kàndào)新房开工量出现(chūxiàn)显著提升。 另一个积极信号是挖掘机内销回暖。虽然挖掘机同时用于基建投资和新房建设，但(dàn)我认为(rènwéi)短期内销量的(de)波动主要是由房地产建设驱动。今年1-4月国内挖掘机销量虽然较2022年同期水平低28%，但较2023年和2024年的水平上升(shàngshēng)了约三分之一。 新房开工量的复苏力度将取决于高(gāo)库存对(duì)开发商计划的影响程度(chéngdù)。根据国家预算文件，地方(dìfāng)政府将被允许动用4.4万亿元专项债券资金用于回购闲置土地，并将空置住房改造成保障性住房。此举有望加速去库存，带动房地产建设和住房销售。 今年前四个月(yuè)，每新增1平方米住宅建筑面积(jiànzhùmiànjī)，就有1.8平方米的销售面积。这种销售与建设之间的速度差有助于去库存，并可能带动价格上涨(jiàgéshàngzhǎng)。 事实上，自去年11月以来，一线和(hé)二线城市的新房价(fángjià)格企稳，其中一线城市房价逐步回升（图9）。虽然数量众多的三线城市房价仍在下跌，但(dàn)去年11月以来的月均降幅(jiàngfú)（0.2%）已较去年1月至10月期间的月均降幅（0.6%）明显放缓。 房地产市场曾出现过“假性复苏”。2023年初(niánchū)，商品房销售降幅显著收窄，房价下跌放缓，后续一段时间(yīduànshíjiān)新房开工量亦呈现回升迹象(jìxiàng)，但是这种反弹是短暂的。 本轮市场回暖态势更具持续性。此外，土地成交量的持续攀升为下半年新房开工量增长奠定基础。虽然高(gāo)库存仍(réng)是潜在风险，但稳健复苏的宏观经济环境将为楼市提供(tígōng)支撑。我们的月度GDP指标显示，继一季度强劲增长后，4月经济增速已突破5.5%（图(tú)10）。 （本文题图来源(láiyuán)：第一财经） 文 | 柯马克 第一(dìyī)财经研究院高级学术顾问 联系我们(wǒmen) | yicairi@yicai.com (本文来自第一财经(cáijīng))